Βρίσκεστε στο παλαιό site του www.enet.gr

Το www.enet.gr άλλαξε.

Το Web site της Ελευθεροτυπίας και της Κυριακάτικης Ελευθεροτυπίας άλλαξε και βρίσκεται στη διεύθυνση www.enet.gr.

Στο παρόν site βρίσκεται μόνο το αρχείο των εκδόσεων από τις αρχές του 2001 ως και τις 30 Μαρτίου 2009.

Η ΕΠΙΒΟΛΗ ΤΟΥ ΦΠΑ ΚΑΙ Η ΜΕΙΩΣΗ ΤΩΝ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥΧΟΥΣ «ΦΡΕΝΑΡΟΥΝ» ΤΟΝ ΘΕΣΜΟ

Τέλος εποχής για την αντιπαροχή

Του ΘΑΝΟΥ ΤΣΙΡΟΥ

«Φρένο» και στην αντιπαροχή βάζει η γενικευμένη κρίση στην ελληνική κτηματαγορά και η επιλογή της κυβέρνησης να θεσπίσει ΦΠΑ στην οικοδομή.

Η απροθυμία για αγορά διαμερισμάτων, αλλά και η επιβολή του φόρου, έχουν καταφέρει καίριο πλήγμα στο θεσμό. Ηδη τα ποσοστά της αντιπαροχής έχουν μειωθεί τουλάχιστον κατά 20-25% ακόμη και σε δημοφιλείς περιοχές της χώρας, ενώ στελέχη της εγχώριας κτηματαγοράς προβλέπουν περαιτέρω επιδείνωση.

Η κρίση στην αντιπαροχή είναι σε ένα βαθμό «τεχνητή», όπως παραδέχονται έμπειροι κατασκευαστές. Στις τάξεις των εργολάβων επικρατεί αυτή την περίοδο ένας άτυπος κανόνας: «Αν δεν πουλήσουμε το 70% του... στοκ -δηλαδή των διαμερισμάτων που έχουν παραμείνει απούλητα- δεν ξεκινάμε καινούριες οικοδομές». Αυτός ο κανόνας στον οποίο φαίνεται να υπακούουν οι περισσότεροι κατασκευαστές, έχει πολλαπλές επιπτώσεις:

*Μειώνεται δραματικά ο ρυθμός έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών, κάτι που αποτυπώνεται έντονα τους τελευταίους μήνες στα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας Ελλάδος (ΕΣΥΕ).

*Λαμβάνει ολοένα και μεγαλύτερες διαστάσεις η κρίση στον κατασκευαστικό κλάδο. Ολα τα επαγγέλματα που συνδέονται με την οικοδομή βιώνουν ήδη τις συνέπειες, καθώς οι δουλειές λιγοστεύουν.

*Περιορίζεται το ενδιαφέρον για αγορά οικοπέδων. Λιγότερες συναλλαγές στα οικόπεδα οδηγούν και σε μείωση των ποσοστών της αντιπαροχής.

Τα ποσοστά

Μείωση αυτών των ποσοστών καταγράφεται σχεδόν στο σύνολο της Αττικής. Στο τέλος του 2005 -οπότε και κορυφώθηκε η ζήτηση για αγορά οικοπέδων με αντιπαροχή- ο οικοπεδούχος στην Κηφισιά έφτανε να παίρνει ως αντάλλαγμα ακόμη και το 55% της οικοδομήσιμης επιφάνειας.

Ηδη, το ποσοστό αυτό έχει περιοριστεί στο 45-47%. Στο Μαρούσι, ο οικοπεδούχος εξασφαλίζει σήμερα ποσοστά 40-42% από 45-48% που ήταν πριν από δύο χρόνια. Στα Βριλήσσια και στο Χαλάνδρι, το 2005 και το 2006 δόθηκαν οικόπεδα για ανέγερση πολυκατοικιών, με αντάλλαγμα το 50% της οικοδομήσιμης επιφάνειας.

Πλέον ο οικοπεδούχος πρέπει να συμβιβαστεί με ποσοστά 40-43%. Παρόμοια είναι η εικόνα και στην υπόλοιπη Αττική. Στη Νέα Σμύρνη, το 50% του 2006, έγινε 40% το 2008. Στην Καλλιθέα έχει καταγραφεί πτώση από το 45% στο 37%, ενώ στον Πειραιά οι κατασκευαστές δεν προσφέρουν ποσοστά υψηλότερα του 37-38% (από 45% που ήταν στο φόρτε της αγοράς).

Εκτός από τη μείωση των ποσοστών, ο οικοπεδούχος που σκέφτεται να ανταλλάξει το οικόπεδό του με 2-3 διαμερίσματα, έχει αποκτήσει άλλον έναν πονοκέφαλο: τον ΦΠΑ στα ακίνητα. Από την 1η Ιανουαρίου 2006, επιβάλλεται ΦΠΑ επί της αξίας της αντιπαροχής με τον εξής τρόπο: Εστω ότι ο οικοπεδούχος αποφασίζει να εκχωρήσει το οικόπεδό του σε έναν εργολάβο για να κατασκευάσει μια πολυκατοικία. Το ποσοστό αντιπαροχής συμφωνείται στο 40%. Βάσει του νόμου, ο κατασκευαστής είναι υποχρεωμένος να τηρεί βιβλίο κοστολογίου για την πολυκατοικία, στο οποίο θα εμφανίζει πόσο είναι το πραγματικό (απολογιστικό) κόστος για την ανέγερση της πολυκατοικίας.

Εστω ότι είναι 500.000 ευρώ. Στον οικοπεδούχο, αναλογούν 200.000 ευρώ (προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του ποσοστού της αντιπαροχής με το απολογιστικό κόστος). Επί των 200.000 ευρώ, ο οικοπεδούχος πρέπει να πληρώσει ΦΠΑ 19%, δηλαδή 38.000 ευρώ.

Μάλιστα, οι προθεσμίες είναι ιδιαίτερα «σφιχτές». Με το που καταχωρίζει το τελευταίο τιμολόγιο στο βιβλίο κοστολογίου, ο κατασκευαστής έχει έναν μήνα καιρό για να εκδώσει το «στοιχείο παράδοσης χτισμάτων» στον οικοπεδούχο και ουσιαστικά να ολοκληρώσει τη συναλλαγή. Αυτομάτως, ο τελευταίος πρέπει να πληρώσει ΦΠΑ, κάτι που σημαίνει ότι δεν έχει χρόνο να πουλήσει ένα ακίνητο και να εξασφαλίσει τα χρήματα που απαιτούνται.

Τα κόλπα

Για πολλούς οικοπεδούχους, το οικονομικό κόστος από την επιβολή του ΦΠΑ στην αντιπαροχή έχει αποδειχτεί δυσβάσταχτο. Γι' αυτό στην αγορά έχουν εφεύρει διάφορα... τερτίπια. Ιδού ένα χαρακτηριστικό: Ο οικοπεδούχος ζητάει από τον κατασκευαστή να πληρώσει τον ΦΠΑ της αντιπαροχής. Την ίδια στιγμή εκδίδει μια μεταχρονολογημένη επιταγή στον κατασκευαστή (π.χ. ενός έτους) προκειμένου να τον εξασφαλίσει.

Ετσι, ο οικοπεδούχος κερδίζει χρόνο για να μπορέσει να πουλήσει ή να νοικιάσει κάποιο από τα διαμερίσματα που πήρε με τη μέθοδο της αντιπαροχής. Φυσικά, ο κατασκευαστής δεν παρέχει τέτοιου είδους διευκολύνσεις άνευ ανταλλάγματος.

Συνήθως, τέτοιου είδους συμφωνίες αποτυπώνονται με ένα χαμηλότερο ποσοστό αντιπαροχής.

Η αύξηση των αντικειμενικών θα «ντοπάρει» τα ακίνητα

ΜΟΝΟ σε «τεχνητή» αύξηση της ζήτησης προσβλέπουν πλέον στελέχη της κτηματαγοράς, για να ξεστοκάρουν μερικά από τα ακίνητα που τους έχουν απομείνει στα αζήτητα μέχρι το τέλος του χρόνου. Ποια θα μπορούσε να είναι η αφορμή; Η απειλή για μια νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών από τις αρχές του 2009.

Το έργο το έχει ξαναδεί και μάλιστα αρκετά πρόσφατα η εγχώρια κτηματαγορά. Δύο φορές -μια στο τέλος του 2005 και μια στις αρχές του 2007- πολλοί αναγκάστηκαν να επισπεύσουν τις αγορές τους για να προλάβουν σημαντική φορολογική επιβάρυνση. Αυτή τη «φούσκα» που δημιουργήθηκε από την πολιτική της κυβέρνησης εκμεταλλεύτηκαν οι εργολάβοι για να στείλουν στα ύψη τις τιμές. Αν αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες, θα πληγούν:

*Οσοι θέλουν να αγοράσουν εξοχική κατοικία. Φορολογούνται είτε με συντελεστή 11% επί της αντικειμενικής αξίας ακινήτου, είτε με 19% σε περίπτωση που το ακίνητο υπάγεται σε ΦΠΑ (αυτό συμβαίνει για τα εξοχικά που έχουν χτιστεί με άδεια του 2006 και μετά).

*Οσοι θέλουν να αγοράσουν ακίνητο για επένδυση. Αντίθετα στο απυρόβλητο μένουν όσοι ενδιαφέρονται για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, καθώς πλέον αυτή η συναλλαγή δεν φορολογείται, υπό την προϋπόθεση ότι η επιφάνεια του ακινήτου θα είναι μικρότερη των 200 τ.μ.

*Οσοι θέλουν να πουλήσουν ακίνητο το οποίο απέκτησαν μετά την 1/1/2006. Κι αυτό διότι σε αυτή τη συναλλαγή επιβάλλεται φόρος αυτόματου υπερτιμήματος, με συντελεστή 20% επί της διαφοράς «τιμή πώλησης, μείον τιμή αγοράς».

Παρά το όποιο παροδικό «ντοπάρισμα» της κτηματαγοράς, το οποίο θα έχει αποτέλεσμα μέχρι το υπουργείο Οικονομικών να ξεκαθαρίσει τις προθέσεις τους, σχετικά με τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, στελέχη της κτηματαγοράς δεν είναι καθόλου αισιόδοξα τουλάχιστον για το επόμενο χρονικό διάστημα. Η αύξηση των επιτοκίων έχει μειώσει την αγοραστική δύναμη των υποψήφιων πελατών. Ο πληθωρισμός έχει εκτοξεύσει το κόστος κατασκευής, ενώ η ανυπαρξία οικοπέδων κρατάει στα ύψη τις τιμές της γης.

Το αποτέλεσμα είναι ότι οι κατασκευαστές εμφανίζονται ιδιαίτερα απρόθυμοι να ρίξουν τις τιμές. Οσοι είχαν ανάγκη, πούλησαν κάποια διαμερίσματα με έκπτωση. Φρόντισαν όμως να λειτουργήσουν υπό άκρα μυστικότητα. Τα διαμερίσματα «ευκαιρίες» καταλήγουν σε γνωστούς, συνήθως με τη μεσολάβηση μεσιτών, οι οποίοι έχουν στενή σχέση συνεργασίας με τους κατασκευαστές.

Βέβαια, όσο θα περνάει ο καιρός χωρίς να αναθερμαίνεται το αγοραστικό ενδιαφέρον, οι «ευκαιρίες» τέτοιου είδους θα πολλαπλασιάζονται. Ηδη, για το 2008, οι κατασκευαστές περιμένουν πτώση άνω του 30% στις αγοραπωλησίες και εκτιμούν ότι δεν θα αλλάξουν χέρια περισσότερα από 50-60 χιλιάδες ακίνητα, τη στιγμή που υπάρχουν περί τις 200.000 απούλητες νεόδμητες κατοικίες ανά την Ελλάδα.

Θ. ΤΣ.

ΟΙ ΤΡΑΠΕΖΕΣ ΑΥΞΗΣΑΝ ΚΑΤΑ ΜΙΑ ΠΟΣΟΣΤΙΑΙΑ ΜΟΝΑΔΑ ΤΟ ΕΠΙΤΟΚΙΟ ΑΥΤΩΝ ΤΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ

Μπήκε χαράτσι στα σταθερά

Του ΘΑΝΟΥ ΤΣΙΡΟΥ

«Φωτιά» στα σταθερά επιτόκια των στεγαστικών δανείων έβαλαν οι τράπεζες εν μέσω θέρους. Εκμεταλλευόμενες το κλίμα που διαμορφώθηκε μετά τις αυξήσεις του βασικού επιτοκίου από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), που έστρεψαν χιλιάδες δανειολήπτες στη λύση του σταθερού επιτοκίου, υπερθεμάτισαν βάζοντας «καπέλο» ακόμη και μιας ποσοστιαίας μονάδας στην πιο ελκυστική αυτή την περίοδο κατηγορία των στεγαστικών δανείων.

Πλέον, έκλεισε και το τελευταίο «παράθυρο» για τους υποψήφιους νέους δανειολήπτες να αγοράσουν ακίνητο πληρώνοντας χαμηλή δόση. Οι προσφορές με τα επιτόκια κάτω του κόστους για τα πρώτα χρόνια του δανείου εξαφανίστηκαν. Οσο για τα στεγαστικά με κυμαινόμενο επιτόκιο έχουν ήδη ακριβύνει αφ' ενός διότι συνδέθηκαν με το υψηλότερο, αντί του βασικού επιτοκίου της ΕΚΤ, επιτόκιο Euribor και αφ' ετέρου διότι οι τράπεζες ανέβασαν τα περιθώρια κέρδους τους.

Λιγότερες χορηγήσεις

Το επιτοκιακό «ράλι» στα στεγαστικά δάνεια δεν θα αφήσει ανεπηρέαστη την κτηματαγορά. Εμπειρα τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι ο ρυθμός χορήγησης νέων δανείων θα υποχωρήσει σε ακόμη χαμηλότερα επίπεδα μέσα στους επόμενους μήνες. Ηδη, τον Ιούνιο, το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων αυξήθηκε με ρυθμό 12%, ποσοστό πολύ χαμηλότερο από το 20-25% με το οποίο «έτρεχε» η ελληνική αγορά μέχρι τώρα.

Περαιτέρω πτώση στον ρυθμό χορήγησης νέων δανείων μπορεί να φέρει ακόμη μεγαλύτερη μείωση στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Αυτή, με τη σειρά της, δημιουργεί προϋποθέσεις για πτώση των τιμών των ακινήτων.

Τον Μάιο, δηλαδή μόλις πριν από τρεις μήνες, δάνειο με σταθερό επιτόκιο πέντε ετών «κόστιζε» από 4,9% έως 5,2% στον δανειολήπτη, ανάλογα με την τράπεζα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του πελάτη. Σήμερα, οι ίδιες τράπεζες χρεώνουν με επιτόκια της τάξεως του 5,8% ή ακόμη και 6,1% το ίδιο ακριβώς δάνειο. Σε αυτό το διάστημα, μεσολάβησε μόνο μία αύξηση του επιτοκίου από την ΕΚΤ κατά 0,25 ποσοστιαίες μονάδες.

Ηταν αυτή του Ιουλίου, που έφερε το επιτόκιο της ΕΚΤ στο 4,25% (από 4%). Η επιβάρυνση είναι πολύ μεγάλη: Για δάνειο 100.000 ευρώ με 20ετή διάρκεια, η δόση με το επιτόκιο στο 6,1% ανεβαίνει στα 729 ευρώ αντί για τα 677 ευρώ που χρειάζονται για την αποπληρωμή δανείου ίδιας διάρκειας αλλά με επιτόκιο 5,2%.

Το... δυστύχημα για όσους θελήσουν να πάρουν στεγαστικό δάνειο είναι ότι δεν υπάρχουν πλέον φθηνές εναλλακτικές λύσεις.

1 Στα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, η σύνδεση με το Euribor είναι ιδιαίτερα επώδυνη. Το Euribor μηνός κυμαίνεται στο 4,48% (περίπου 0,25% περισσότερο από το επιτόκιο της ΕΚΤ), ενώ το Euribor τριμήνου στο 4,96%. Οσο για το Euribor εξαμήνου, φτάνει στο 5,16%. Σε αυτά τα επιτόκια (συνήθως οι ελληνικές τράπεζες χρησιμοποιούν το Euribor μηνός ή τριμήνου) προστίθενται πλέον υψηλότερα περιθώρια κέρδους, άνω του 1,2%.

Ετσι, η τελική επιβάρυνση για τους δανειολήπτες που θα επιλέξουν το κυμαινόμενο επιτόκιο μπορεί να φτάσει ακόμη και το 6,2-6,4%, χωρίς ταυτόχρονα ο δανειολήπτης να έχει την παραμικρή εξασφάλιση για το μέλλον.

2 Ανατιμήσεις έγιναν από τις τράπεζες σε όλη την γκάμα των σταθερών επιτοκίων. Ετσι για εξασφάλιση των 5, των 10 ή και των 15 ετών, ο δανειολήπτης θα βρει στους νέους τιμοκαταλόγους των τραπεζών επιτόκια από 5,6% (στην καλύτερη περίπτωση) έως και 6,1% ή 6,2%. Η απόφαση για 10ετή δέσμευση με τέτοιο επιτόκιο θέλει προσοχή. Τα δάνεια με σταθερό επιτόκιο βαρύνονται με ποινή προεξόφλησης.

Επίσης, στο ενδεχόμενο που τα επιτόκια πέσουν το 2009 λόγω ύφεσης στην ευρωπαϊκή οικονομία, ο δανειολήπτης θα παραμείνει εγκλωβισμένος στο υψηλότερο επιτόκιο της τελευταίας πενταετίας. Σε αντίθετη περίπτωση, βέβαια, αν το κόστος χρήματος ανέβει, θα έχει «κλειδώσει» τη δόση του.

Ασύμφορες οι προσφορές

3 Ακόμη και οι προσφορές με τα χαμηλά επιτόκια για τα πρώτα 2-3 χρόνια αποπληρωμής του δανείου έπαψαν να είναι δελεαστικές. Σταθερό επιτόκιο της τάξεως του 3,95% για τρία χρόνια δεν υπάρχει πλέον στην αγορά. Το αρχικό επιτόκιο έχει ανέβει σε επίπεδα από το 4,4% και πάνω.

Επίσης, μετά τη λήξη της 3ετίας, το επιτόκιο μετατρέπεται σε κυμαινόμενο (δηλαδή, ανεβαίνει τουλάχιστον στο 6,1-6,2% με τα σημερινά δεδομένα), ενώ ο δανειολήπτης δεν έχει δικαίωμα υπαναχώρησης ή... φυγής σε άλλη τράπεζα, καθώς σε αυτή την περίπτωση πληρώνει πολύ αυστηρές ποινές.

4 Σχετικά χαμηλότερα επιτόκια εξακολουθούν να προσφέρουν τα δάνεια σε ελβετικό φράγκο. Κι σε αυτά, όμως, ο δανειολήπτης πρέπει να είναι πρόθυμος να αναλάβει το διπλό ρίσκο: επιτοκιακό και συναλλαγματικό.

Η ακτινογραφία της αγοράς

«ΠΑΡΑ ΤΗΝ επιδείνωση του κλίματος στην αγορά, εγώ πρέπει να πάρω στεγαστικό δάνειο. Τι να διαλέξω;» Το δίλημμα αναμφίβολα απασχολεί χιλιάδες υποψήφιους δανειολήπτες. Κι είναι μεγάλο, καθώς ουδείς γνωρίζει αυτή τη στιγμή πώς θα κινηθούν τα επιτόκια, ειδικά μέσα στους επόμενους 18 μήνες.

*Αυτή τη στιγμή, το σταθερό και το κυμαινόμενο επιτόκιο βρίσκονται πάνω-κάτω στα ίδια επίπεδα (γύρω στο 5,8-6,2%). Διαλέγοντας κυμαινόμενο επιτόκιο, ο κίνδυνος είναι προφανής: μια νέα αύξηση του ευρωπαϊκού επιτοκίου να συμπαρασύρει το Euribor και να αυξήσει τη μηνιαία δόση.

*Από την άλλη πλευρά, ήδη οι ξένοι αναλυτές άρχισαν να ομιλούν περί επικείμενης μείωσης του ευρωπαϊκού επιτοκίου μέσα στο 2009, λόγω πιθανής ύφεσης στην ευρωπαϊκή οικονομία. Αν επιβεβαιωθεί αυτό το ενδεχόμενο, ο δανειολήπτης που θα επιλέξει το σταθερό επιτόκιο θα υφίσταται τις συνέπειες της ύφεσης, ενώ δεν θα βλέπει κανένα όφελος στη μηνιαία δόση του δανείου του.

*Το τελευταίο διάστημα, περίπου 7 στους 10 δανειολήπτες έδειξαν προτίμηση στο σταθερό. Αυτό, βέβαια, συνέβη πριν από τις αλλεπάλληλες ανατιμήσεις σε αυτή την κατηγορία. Πάντως, τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι και το επόμενο χρονικό διάστημα οι πελάτες θα εξακολουθήσουν να στρέφονται στα δάνεια με σταθερό επιτόκιο διάρκειας όχι μεγαλύτερης των 5 ετών.

Θ. ΤΣ.

Η «μεταφορά» κρύβει παγίδες

«ΦΡΕΝΑΡΙΣΜΑ» και στις μεταφορές δανείων από τράπεζα σε τράπεζα αναμένεται τους επόμενους μήνες μετά τις αλλεπάλληλες αυξήσεις που έγιναν στα επιτόκια.

Πολλοί δανειολήπτες, ειδικά αυτοί που εκταμίευσαν χρήματα τη διετία 2006-2007, πρέπει να είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί, καθώς κατά τη μεταφορά κινδυνεύουν να χάσουν ένα πολύτιμο -όπως εξελίχθηκαν τα πράγματα- «δώρο»: τη δυνατότητα σύνδεσης του επιτοκίου τους με την ΕΚΤ και όχι με το πολύ υψηλότερο Euribor.

*Οσο ανεβαίνουν τα επιτόκια τόσο περιορίζεται η... πελατεία για μεταφορά υπολοίπου. «Δεξαμενή» από την οποία αντλούσαν πελατεία όλο αυτό το διάστημα οι τράπεζες ήταν τα δάνεια που είχαν χορηγηθεί πριν από το 2003-2004. Αυτά είχαν κυμαινόμενο επιτόκιο που δεν ήταν συνδεδεμένο με το ΕΚΤ και έφταναν ακόμη και στο 7,2%. Βέβαια, αυτή η «δεξαμενή» άρχιζε να στερεύει καθώς πολλοί προχώρησαν ήδη σε αναπροσαρμογή του επιτοκίου, είτε κάνοντας απευθείας διαπραγμάτευση με την τράπεζα είτε μεταφέροντας το υπόλοιπο σε άλλο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.

*Οσοι πήραν δάνειο κατά τη «χρυσή περίοδο» του τραπεζικού ανταγωνισμού (2005 και ειδικά τη διετία 2006-2007) μάλλον δεν έχουν λόγο να ψαχτούν. Εχουν κυμαινόμενο επιτόκιο συνδεδεμένο με το ΕΚΤ και τραπεζικό περιθώριο κέρδους 0,8-1,4%. Δηλαδή, η συνολική τους επιβάρυνση φτάνει αυτή τη στιγμή στο 5,25-5,65%. Τέτοιο επιτόκιο δύσκολα βρίσκει κανείς σήμερα στην αγορά, είτε σε σταθερό, είτε σε κυμαινόμενο.

*Τέλος, δεμένα είναι τα χέρια και αυτών που πήραν φέτος το δάνειό τους, καθώς τους τελευταίους μήνες οι τράπεζες έχουν ανεβάσει τα επιτόκια, ενώ αρκετές από αυτές έχουν επαναφέρει και τα έξοδα μεταφοράς.

Θ. ΤΣ.